房屋貸款政策更新與購屋規劃指南

2024年9月19日，政府針對房屋貸款政策進行了重要調整，這些新規定將影響購屋貸款的成數和條件，特別是針對高價住宅和多戶持有者。以下是主要變更摘要：

1. 全國不分地區，第2戶房貸成數調降至5成。
2. 高價住宅及第3戶以上的房貸成數降至3成。
3. 名下有房屋者（不論持分面積多少）購置第1戶房貸不再享有寬限期。

這些變更將直接影響購房者的貸款條件，特別是對於多戶持有者和高價住宅購買者的財務規劃。

自然人特定地區第2戶購屋貸款解釋

1. 自然人：指一般民眾，與公司法人相對應。
2. 特定地區：包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市和高雄市，這些區域因房市活躍而被列為管控對象。
3. 第二戶：依據聯徵中心的資料，若個人名下已有房屋且該房屋的資金用途代號為1（即購置不動產的房貸），則算作第2戶。若名下房屋沒有貸款，或是房貸已還清後進行增貸（用途為4-週轉金），則不算作第2戶。
4. 購屋貸款：針對非高價住宅的貸款，央行依據建物謄本上的主要用途進行定義。只要建物用途包含「住」字的，都算作住宅貸款，包括住家用、集合住宅、住商混合等。

二房貸款限制下的換屋規劃

在新政策下，換屋購房者需要仔細規劃，以避免受到貸款成數限制的影響。以下幾種常見情況可以參考：

1. 名下有房但無貸款

如果夫妻名下已有一間房子，且房貸已還清，這時購置新房時不會被算作第二戶，因此不受6成貸款成數的限制。若原本房屋的房貸剩餘不多，建議先將其還清，再進行購房。

2. 名下有房且有貸款

假設房子登記在太太名下且尚有貸款，若夫妻想在特定地區購置第二間住宅，將受到貸款6成的限制。此時，利率最低約為2.475%。解決方案是將房屋登記在另一方名下，若配偶名下無房貸，則新購的房屋不受央行6成成數的限制。

若夫妻雙方都有房貸，則需謹慎安排售屋和購屋時程，並考慮售後回租的方式，以便在找到新房之前仍可居住於舊宅。

房屋登記人與借款人不同時的應對方式

在一些較複雜的情況下，房屋登記人與貸款借款人可以是不同的兩人。若第一間房登記在太太名下，借款人是先生，則第二間房仍可以登記在太太名下，並由太太借款，不受6成貸款限制。若太太收入不足，可以由先生擔保。

夫妻共有房屋的情況下，只要第二間房的借款人不同，也能避免貸款成數的限制。

注意事項與建議

1. 增貸問題：以往有人會使用增貸方式來補足第二間房屋的自備款，但隨著央行要求銀行加強借款人資金流向的查核，這種方式可能無法再行得通。
2. 金流與稅務風險：將房屋登記在他人名下，可能導致金流與稅務問題，我們不建議為了規避貸款限制而進行借名登記，應該謹慎處理。

這些政策變更對於房市投資和購屋貸款規劃具有深遠影響，購屋者應提前做好資金和貸款規劃，以免面臨不必要的風險或延誤。